Documentation Abitec

Abitec calcule la faisabilité d'un projet de construction sur n'importe quelle parcelle française. Sélectionnez une parcelle sur la carte, et la plateforme extrait les règles du PLU/PLUi, calcule la Surface de Plancher (SDP) maximale, vérifie les risques environnementaux et produit une fiche professionnelle — en moins d'une minute.

Ce guide explique comment utiliser chaque espace de la plateforme, comment lire les chiffres produits, d'où viennent les données, et où sont les limites à connaître avant de prendre une décision.

Pour qui ?

Démarrer rapidement

1. Recherchez une adresse. Saisissez une adresse ou un nom de commune dans la barre de recherche de la page Analyse. La carte zoome sur la zone et affiche le cadastre.
2. Cliquez sur la parcelle qui vous intéresse. Abitec récupère sa géométrie, identifie la zone PLU et liste les bâtiments existants.
3. Consultez la fiche de faisabilité. SDP maximale, gabarit constructible, scénarios latéraux (Article 7), risques, valeur foncière — tout est affiché. Cliquez sur Visualiser en 3D pour voir le gabarit dans l'espace.
4. Sauvegardez dans un projet pour retrouver l'étude plus tard, la partager avec un client (lien public temporaire), ou y revenir avec des variantes.

Page Analyse /analysis

C'est l'espace principal pour étudier une parcelle en détail. Aucune authentification n'est requise pour la recherche, la carte, la géométrie et l'extraction du PLU. Seules les fonctions IA (assistant, sauvegarde projet) demandent un compte.

Sections de la page

Flux typique

1. Tapez l'adresse ; la carte zoome.
2. Cliquez sur la parcelle. La géométrie et la zone PLU se chargent en ~2 s.
3. Les règles PLU se résolvent en cascade : DB locale → GPU (Plan des Hauteurs) → vectorless RAG sur le PDF. Une mention « Plan des Hauteurs vu par IA » apparaît si la valeur vient d'une lecture visuelle.
4. Ajustez les sliders si vous voulez tester d'autres hypothèses ; les chiffres se mettent à jour en direct.
5. Cliquez sur Fiche PDF pour exporter, ou Sauvegarder dans un projet pour conserver l'état complet de l'étude.

Chat Abitec /home2

Interface conversationnelle : tapez une adresse, une question, une demande d'étude — Abitec route l'intent vers le bon outil. Pas de menu à apprendre, la conversation pilote.

Types de messages compris

Historique & contrôles

• Sidebar historique (icône hamburger en haut à gauche) : conversations passées, sauvegardées localement, jusqu'à 50 sessions.
• Bouton stop : pendant qu'Abitec réfléchit, le bouton d'envoi devient un carré rouge — cliquez pour interrompre la requête.
• Nouveau : démarre une session vide.

Telegram

Si vous liez votre compte à Telegram (page Profil → bouton Lier Telegram), vous pouvez poser les mêmes questions au bot @abitec_urbanisme_bot et recevoir des alertes (par exemple : nouvelles annonces sur votre watchlist).

Atelier /workshop — rôle architecte

Espace de travail pour les architectes. Un compte avec le rôle architect dans votre organisation est nécessaire. L'Atelier organise votre travail en projets, chaque projet contient des variantes (R+1 vs R+2, avec/sans sous-sol, etc.) et des artefacts (images de référence, plans, PDF).

Structure

• Projet : une étude de faisabilité ou un dossier client. Lié à une (ou plusieurs) parcelle.
• Variante : une hypothèse d'implantation calculée. Plusieurs variantes par projet, comparables côte à côte.
• Artefact : fichier attaché à une variante (image, plan, PDF de rendu).
• Lien public : généré à la demande pour montrer le projet à un client sans authentification. Révocable à tout moment.

Agent intégré

Une zone de chat à droite : l'agent peut proposer une action (calculer une variante, exporter la fiche, etc.). Vous voyez la proposition, vous validez ou vous rejetez. Chaque action validée est journalisée dans le projet et reste annulable.

Exports

• Fiche PDF : A4 client-ready, en-tête + tableau des règles + SDP + croquis.
• DXF Lambert-93 (EPSG:2154) : parcelle, enveloppe constructible, retraits, 9 calques. Compatible AutoCAD, ArchiCAD, QGIS. Le fichier est en mètres, prêt à importer.
• Gabarit 3D : HTML autoportant Three.js, à partager ou intégrer.

Sourcing /workshop/hunt — rôle promoteur

Outil de prospection foncière. Délimitez un secteur sur la carte ; Abitec passe toutes les parcelles en revue, calcule pour chacune l'écart entre SDP existante et SDP maximale PLU, et trie par sous-exploitation.

Principe

1. Dessinez un polygone sur la carte (ou collez un GeoJSON).
2. Lancez une sweep. Abitec récupère les parcelles, leurs bâtiments, applique la cascade PLU et calcule un score composite.
3. Triez par ratio SDP_max / SDP_existante (sous-exploitation), par charge foncière, ou par surface.
4. Exportez la liste en CSV ou convertissez une parcelle en projet d'un clic (« Convertir en projet »).

Watchlist

Enregistrez votre secteur en watchlist pour relancer automatiquement la sweep à intervalles réguliers. Les nouveautés (parcelle nouvellement sous-exploitée, nouvelle annonce de vente détectée) déclenchent une alerte Telegram si vous êtes lié.

Mes projets /projects

Liste de tous les projets que vous avez sauvegardés. Chaque carte montre la parcelle, le statut, la dernière mise à jour. Boutons : Ouvrir (rouvre l'analyse avec restauration complète de l'état), Supprimer (avec confirmation — cascade sur l'historique de chat, les variantes, les artefacts).

L'historique d'analyses est versionné : chaque sauvegarde ajoute un instantané daté, vous pouvez revenir à un état précédent.

Lire les chiffres

Le calcul de la SDP combine trois familles de données. Voici ce que représentent les principaux chiffres affichés.

Surface de la parcelle

Surface cadastrale en m², issue d'Etalab cadastre (rafraîchi mensuellement depuis la DGFiP). C'est la base de tout le reste.

Emprise au sol

Surface du polygone du bâtiment, mesurée en projection Lambert-93 (EPSG:2154). Pour un existant : valeur retournée par la BDNB (CSTB) si la parcelle est couverte, sinon le polygone IGN BD TOPO. Le PLU exprime la contrainte d'emprise en pourcentage de la parcelle (ex. UA 85 % → emprise max = 552 × 0,85 = 469 m²).

Hauteur

Hauteur du bâtiment en mètres, mesurée du sol au point haut de la gouttière (égout) ou de l'acrotère pour les toitures-terrasse. Source primaire : BDNB ; fallback BD TOPO. Le PLU impose une hauteur max ; pour les PLUi (Le Havre, Lyon, Bordeaux, Marseille…) cette valeur vient souvent du Plan des Hauteurs graphique du règlement — Abitec lit la carte avec un modèle de vision si la valeur n'est pas dans le texte.

Nombre de niveaux

Nombre d'étages habitables (RDC + étages), hors sous-sol. Source primaire : BDNB nb_niveau (le champ le plus fiable). Si absent, on dérive via une heuristique pente / acrotère à partir de la hauteur observée.

SDP existante

Surface de plancher des bâtiments en place. Estimée comme emprise × niveaux × 0,9. Le facteur 0,9 reflète les déductions moyennes de l'article R.111-22 du Code de l'urbanisme (épaisseur des murs autour des ouvertures, cages d'escalier, locaux techniques, locaux ≤ 1,80 m).

SDP maximale (gabarit PLU)

Calculée à partir des règles PLU : emprise max, retraits, hauteur max, nombre de niveaux dérivé de la hauteur (avec hauteur étage = 2,75 m = 2,50 intérieur + 0,25 dalle, valeur architecte). Les variantes latérales (Article 7) montrent les trois implantations possibles : en limite 2 côtés, en limite 1 côté avec retrait, ou retrait des 2 côtés. La meilleure est mise en avant ; les autres restent comparables.

Gain

SDP max – SDP existante. Positif = potentiel de surdensification ; négatif = la règle PLU s'applique à l'existant (cas fréquent en centre-ville historique). À interpréter avec la règle L.111-15 sur la reconstruction à l'identique des bâtiments légalement érigés.

Sources de données

Toutes les données proviennent d'API publiques françaises. Aucune saisie humaine, aucune base interne propriétaire. Voici les flux principaux :

Glossaire

SDP

Surface de Plancher (Article R.111-22 du Code de l'urbanisme). Somme des surfaces de plancher closes et couvertes, avec déductions légales (murs, escaliers, locaux ≤ 1,80 m, parking, combles non aménageables, locaux techniques en collectif, –10 % pour résidentiel collectif desservi par des parties communes).

Surface habitable

Plus restrictive que la SDP — exclut en plus les escaliers internes au logement, les marches, etc. Fréquemment reportée dans les DPE. Ne pas confondre avec la SDP.

Emprise au sol

Projection verticale du volume bâti sur le sol. Exprimée en m² ou en pourcentage de la parcelle.

Niveau (étage)

Plan habitable. RDC = niveau 1. R+2 = 3 niveaux. Les sous-sols et combles non aménageables ne comptent pas.

OBR

Oriented Bounding Rectangle — rectangle de surface minimale englobant la parcelle. Donne les dimensions « utiles » (largeur × profondeur) pour le calcul du gabarit.

PLU

Plan Local d'Urbanisme — règlement communal. Les anciens PLU (avant 2015) utilisent les articles UA6/7/9/10.

PLUi

Plan Local d'Urbanisme intercommunal — version moderne qui couvre une métropole entière. Articles UA1 à UA8 avec sous-articles (UA3.1, UA3.2…). Pour les PLUi, la hauteur max et l'emprise sont souvent dans un règlement graphique (le Plan des Hauteurs) plutôt que dans le texte. Un PLUi remplace tous les PLU communaux qu'il recouvre.

Article 6

Implantation par rapport à la voie (retrait voie).

Article 7

Implantation par rapport aux limites séparatives (retrait latéral). Trois cas possibles : en limite 2 côtés, en limite 1 côté + retrait, retrait des 2 côtés.

Article 9

Emprise au sol maximale (en pourcentage de la parcelle).

Article 10

Hauteur maximale des constructions. Souvent exprimée en « à l'égout » et « au faîtage », ou en mètres pour les toitures-terrasse.

Article 13

Espaces verts & pleine terre minimum.

RNB

Référentiel National des Bâtiments — identifiant unique stable d'un bâtiment français. C'est la clé qui lie BD TOPO et BDNB.

RAG vectorless

Technique d'extraction d'information dans un PDF sans embeddings : un LLM lit la table des matières arborescente, choisit les pages pertinentes, puis répond depuis ces pages. Utilisé par Abitec pour les règlements PLUi qui n'ont pas été pré-extraits.

Lambert-93 / EPSG:2154

Système de coordonnées projetées officiel français. Tous les calculs de surface et distance se font en Lambert-93 ; les coordonnées géographiques (EPSG:4326) sont reprojetées.

L.111-15

Article du Code de l'urbanisme garantissant la reconstruction à l'identique d'un bâtiment légalement érigé en cas de sinistre, même si les règles actuelles du PLU le rendraient impossible. À considérer dans tout scénario démolition / reconstruction.

FAQ

Faut-il un compte pour faire une étude ?

Non. La recherche d'adresse, la carte, la géométrie, l'extraction du PLU, le calcul SDP, le gabarit 3D et la fiche PDF sont accessibles sans authentification. La sauvegarde dans un projet, la sidebar historique multi-sessions, et l'agent IA demandent un compte.

Mon adresse n'est pas trouvée.

La recherche utilise la BAN (Base Adresse Nationale). Essayez avec le code postal, ou cliquez directement sur la carte. Pour les zones très rurales, la précision peut tomber au hameau au lieu du numéro.

La hauteur affichée semble fausse.

La hauteur vient de BDNB en priorité, BD TOPO en fallback. La BDNB indique un niveau de fiabilité (BONNE, MOYENNE, FAIBLE). Si la valeur surprend, vérifiez la fiabilité — et n'hésitez pas à contacter le support en cas d'erreur manifeste.

Les retraits ne correspondent pas à l'Article 7 que je connais.

Les règles PLU/PLUi sont extraites automatiquement. Sur les communes pré-indexées (Garches, Le Havre, Marseille…), elles sont fiables. Sur les autres, Abitec lit le PLU à la volée avec un modèle de langage — précis dans la majorité des cas, mais pas opposable. Toujours vérifier dans le règlement officiel avant un dépôt de permis.

La SDP existante calculée par Abitec diffère du DPE.

Normal. Le DPE rapporte la surface habitable, plus restrictive que la SDP (R.111-22). Abitec affiche les deux pour comparaison : la différence (~15 % typiquement) correspond aux déductions légales.

Puis-je exporter en DXF pour AutoCAD ?

Oui, depuis l'Atelier (rôle architecte). Le DXF contient 9 calques en Lambert-93 (EPSG:2154), prêt à importer sans transformation. Pour un export depuis la page Analyse, passez par la sauvegarde projet puis par l'Atelier.

Combien de communes sont pré-indexées ?

Une dizaine actuellement (Garches, Le Havre, Marseille, Lyon, Bordeaux, etc.) — extraction texte complète, lecture rapide. Pour les autres, Abitec télécharge le règlement à la volée et l'analyse en 20–30 s la première fois ; les suivantes sont quasi-instantanées grâce au cache.

L'estimation foncière est-elle fiable ?

L'indicateur valeur_fonciere_m2_residentiel_rel_commune (BDNB) et les données DVF sont des moyennes par commune ou IRIS. Utiles pour comparer, insuffisantes pour évaluer un bien précis — il faut croiser avec les annonces actuelles (visibles dans le Chat).

Mes données sont-elles partagées ?

Aucune. Les recherches transitent par les API publiques françaises ; Abitec ne revend pas vos parcelles ni vos projets. Voir la section Mentions légales.

Limites & mentions

Caractère indicatif

Abitec produit une étude de pré-faisabilité indicative. Les chiffres et les règles affichés sont extraits automatiquement de sources publiques. Ils ne se substituent pas à un certificat d'urbanisme, à un permis de construire instruit, ou à l'analyse d'un architecte / urbaniste. Avant tout dépôt de permis, vérifier dans le règlement officiel.

Données externes

Abitec dépend d'API publiques (IGN, CSTB, GPU, BRGM, Etalab). Les indisponibilités ponctuelles de ces services peuvent dégrader la précision (cascade vers fallback) ou bloquer temporairement une étude.

Extraction par IA

Pour les communes non pré-indexées, l'extraction des règles PLU repose sur un modèle de langage. Les erreurs résiduelles existent — c'est précisément pourquoi chaque chiffre affiché porte sa source (DB, GPU, RAG PDF, vision Plan des Hauteurs). Préférez les valeurs sourcées DB ou GPU txt aux valeurs sourcées RAG PLUi.

Vie privée

Authentification gérée par moyaz.ai (Keycloak SSO). Aucune adresse ni parcelle n'est transmise à un service tiers en dehors des API publiques mentionnées. Les conversations Chat sont stockées localement dans votre navigateur ; côté serveur, seuls les projets que vous sauvegardez explicitement persistent.

Crédits

Abitec utilise et redistribue des données sous licences ouvertes (Licence Ouverte 2.0, ODbL, CC-BY) — IGN, CSTB, DGFiP, BRGM, Etalab. Les contributeurs OpenStreetMap sont remerciés. Cartes : tuiles IGN Plan-IGN, Photographies aériennes, Cadastre.